化解房地产领域信访纠纷的建议
民建巴中市委反映，近年来，受国内外经济走势、国家政策调控及管理体制机制等因素影响，房地产领域成为了集访的“重灾区”。一些地方的重点集访案件中房地产领域约占50%的份量。各级各部门应把攻坚化解房地产领域信访问题摆在突出位置，坚持依法依规推动问题及时有效解决，维护群众合法权益，促进社会和谐稳定。
一、房地产领域问题现状
（一）从调查走访情况看，问题种类众多。一是开发商资金链断裂、失联，与承建(施工)方欠款未结清，无法提供法定的质检、消防等资料。二是有的属于典型的违法建筑，超层、超建、超容，设施不完备，消防和质量安全隐患整改不到位。三是个别楼盘存在司法纠纷，如土地权属争议、借贷抵押纠纷等。四是税费收缴不到位，交接验收不及时，依法处理未跟进。如土地出让费未交齐、罚款未缴清、设施未验收等。
（二）从业主信访情况看，集访特点鲜明。一是情绪较激烈。业主们因婚嫁、子女教育等在县域购房，花费了一个家庭或一代人的毕生心血，而问题楼盘无法按期交房办证，严重影响了业主们的工作和生活，往往问题根源大多不在购房业主，自然怨气难平，情绪激动，常常采取呼口号、拉横幅、堵门封路等极端方式维权。二是群众易聚集。大多数楼盘业主都建立了QQ群、微信群，群内人员集中，信息传播迅速，常常“一呼百应”，极易形成集访或网络舆情事件，稍有不慎可能引发网络炒作。三是问题难化解。房地产领域信访问题主要集中在逾期未交付、质量不合格、产权未办理、规划不合理、配套不达标、物管不到位等方面，情况复杂，诉求多样，且房产交易属于市场行为，许多问题只能通过法律途径依法解决。
二、房地产领域问题原因分析
（一）开发商缺乏诚信，欺骗谋利。一是擅改规划。开发商擅自改变设计规划、土地规划，蓄意减少小区绿化面积，超面积、超容积建设商品房、地下车库等，最大程度牟取暴利。二是建设不合规。少数人防设施建设不符合规定，无法验收竣工备案。少数开发商承诺迟迟不兑现，如:花园、水池等配套设施不全。三是虚假宣传。一些开发商往往以“学区房”“景观洋房”、订金抵购房款、赠送购房面积等为“噱头”虚假宣传，造成的信访隐患突出。
（二）开发商眼高手低，资金断链。一是资金不足，风险突出。部分开发商资金不足，往往将土地和楼盘抵押给银行进行前期开发，一旦开发成本增加或经营销售不善，极可能出现资金链断裂，进而引发质量安全隐患、项目停工、延期交付、合同未备案、房产被冻结等系列突出问题。二是盲目扩张，风险突出。个别房企对市场研判不准，多项目建设齐头并进，资金短时间无法回笼，往往因风险评估较高又无法贷款，社会融资代价过高，破产风险较大。三是市场变化，风险突出。房地产经营所需资金大，开发周期长，一旦市场疲软，经济下滑，物价上涨过快，小则影响进度，大则破产倒闭。
（三）部门监管乏力，隐患堪忧。一是规划设计监管乏力。监管部门在信息公示、预警提醒、竣工申报、现场核查、跟踪管理、执法查处等方面不严，巡察频次不够，查处不力。二是预售监管乏力。未建立行之有效的商品房预售资金监管、诚信体系评估、诚信等级运用机制，未严格核发执行预售许可，未及时对违规操作、虚假销售宣传等行为进行依法处置，以致出现楼盘热销、价格异常、延期交房等不正常现象。三是后续服务监管乏力。个别开发商将楼盘出售后，由于已获得预期收益，对后续管理服务不够重视，一旦出现质量问题，相互推诿扯皮。
三、解决房地产领域问题的建议
针对房地产领域的突出问题，建议坚持“依法依规、严格执法，尊重历史、面对现实、抓大放小、为民利民”工作思路，创新机制，精准施策，让集访问题成为“历史”。
（一）推行“三个分离”，解决办证问题。一是推行“办证与缴税分离”。组建税费清缴工作组，通过账户监管、行政处罚、民事诉讼、财产抵押等方式，督促开发商限期缴纳相关税费。解封房屋登记、房屋交易手续办理，由相关部门对遗留问题楼盘进行竣工验收、备案，不动产交易确认，启动楼盘权属无争议部分的产权证办理。二是推行“办证与处罚分离”。加大对违规施工、擅自变更、验收不达标、消防不合格等违法违规行为的处罚整改力度，依法追究民事、刑事责任。合理区分房企与购房业主责任，“松绑”购房业主不动产登记前置条件，为无过错购房者及时登记办证。三是推行“办证与验收分离”。组织建设、施工、勘察、监理、设计“五方责任主体”主动验收，对无质量、消防等法定条件“硬伤”、具备基本条件和主要申报资料的，先行登记、容缺受理解决登记问题，并责令限期补齐验收备案手续。对政府安置房项目，实行质量、消防合格即可启动办证。
（二）实施“四项措施"，盘活企业资产。一是依法裁定，抵押融资。由法院依法裁定将楼盘部分商业房用于抵押融资，经第三方评估公司评估后，优先选择到银行融资贷款。若银行不能贷款或贷款不能保证最低资金缺口量，由党委政府专题研究，地方国有公司购买相关资产予以兜底。二是正面引导，催收尾款。加强正面宣传引导，做好购房户尾款催收，购房户必须缴清购房尾款后方可领取钥匙入住。三是专款专用，共同监管。抵押融资款项和购房户尾款只用于支付承建公司农民工工资、保障住户入住工程建设、后续附属设施的安装使用，由住建部门、业主代表进行全过程监管。四是注重质量，安全施工。职能部门会同施工、监理单位，全力抓好水、电、气、网等管线安装及项目后续施工工程质量管理，确保安全规范施工。
（三）推行“五大行动"，推动破产重整。一是正面宣传、知情联动。充分运用“两微一端”等新媒体，及时公布破产重整案件全过程。在债权人代表会议，债权人会议及其他活动现场，开展免费法律咨询服务，及时回应群众关切，消除债权人疑虑。二是专班推动、依法行动。适时召开信访联席会议，会商解决破产重整中的疑难问题。邀请资深法官、破产法律专家莅临指导，补齐破产重整法律业务短板。三是专业审定、公正行动。组建破产重组审判专业团队，建立健全系列工作机制。聚力聚焦债权人界定、债务认定、财产清理及信访维稳等难点问题，完善公正司法与信访维稳工作机制。四是整体联动、有序行动。加强党政、管理人、司法部门之间协作，搭建管理人、债权人、投资人协商互动平台，严格债权审查分类、债权优先权确认等，按程序依法有序推进。五是多方监管、公开行动。依法监督规范管理人行为，防止管理人与债权人、债务人等形成不正当利害关系。坚持司法公开，广泛接受社会监督，特别是确保债权人全面了解案件进展。（李松）
